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购房签约应注意的事项

摘要:购房签约应注意的事项是什么呢,大家在购房前一定要了解清楚,以免出现不可挽回的问题! 1、警惕落入非法违规销售陷阱 按照商品房销售管理办法规定,非法违规销售方式,主要有: ①重复销售,一房多售。 开发企业将商品房重复销售,将导致购房者掏了钱,但却
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  购房签约应注意的事项是什么呢,大家在购房前一定要了解清楚,以免出现不可挽回的问题!  1、警惕落入非法违规销售陷阱  按照商品房销售管理办法规定,非法违规销售方式,主要有:  ①重复销售,一房多售。  开发企业将商品房重复销售,将导致购房者掏了钱,但却得不到所购房屋。《商品房销售管理办法》规定“开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”。  ②返本销售,售后包租。  “开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”。所谓“返本销售”:是指开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。通常做法是将商品房出售给购房者,购房者一次性支付全部房价款,开发企业陆续或若干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。开发企业的这种做法,不但有非法融资之嫌,而且对于购房者来说最大的风险是开发企业返本承诺往往不能兑现。  “开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房”。所谓“售后包租”:是指开发企业以在一定限期内承租或者代其出租买受人所购房屋的一种销售行为。未竣工的商品房,即期房,售后包租,对购房者造成的风险更大。返本销售和售后包租,往往因开发企业无法兑现承诺,又无力妥善处理由此带来的后续问题,而引发争端。  ③分割拆零销售。  “商品住宅按套销售,不得分割拆零销售”。所谓“分割拆零销售”:是指开发企业将成套的商品住宅分割为数部分分别出售的做法,违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发《房屋所有权证》的有关规定。拆零销售实质上是诱导购房人对预期收益回报的增值进行投资,这具有相当大的风险,含有一定的非法集资性质,一旦市场变化,可能导致购房者得不到预期的升值回报甚至本息,也得不到完整的产权。因此极易引发纠纷。而且,一套住宅由于拆零销售,导致多人拥有产权,也不符合目前产权管理的有关规定。  2、注意“预订书”或“认购书”陷阱  开发企业与购房者签订的商品房“预订书”或“认购书”,其内容较简单,一般只对房间号、商品房销售面积及价格等方面作简单的约定,然后就规定购房者应付定金多少,在几天内来签订预售合同,如不签订合同就视为购房者违约,定金不予返还。  但有些开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下,违规销售商品房,并开始预订和收取定金。虽然“预订书”或“认购书”中承诺在取得商品房预售许可证后,才签订正式合同,在此之前,如果消费者不满意,随时可以退回定金,但是这一承诺也只是空中楼阁,并没有任何保证,一旦开发项目流产,消费者最多只能得到开发企业承诺的退还定金(如开发企业携款潜逃另当别论)。就算开发项目如期进行,消费者同样受到相当长一段时间预支定金的损失。  如果商品房使消费者很满意,一定要订购该商品房,这里提出三点建议:  ①仔细审核开发企业销售的商品房是否合法,避免购买违规销售的商品房;  ②直接签订《商品房买卖合同》。这样消费者就有充分的主动权与开发企业就合同的各个条款进行平等协商;  ③如确有必要签订商品房订购书,则要对在何种情况下扣定金、扣多少及何种情况下要将定金退回,做具体的、明确的规定,防止定金稀里糊涂地被开发企业扣掉。  3、警惕不确定交房时间的商品房销售合同陷阱  一些开发企业为抢占市场,招徕消费者,广告上常常打出XX花园X月X日竣工交付使用的字样。许多消费者被误导认为该时间就是人住商品房的时间。实际上,商品房竣工后并不能马上交付使用;首先要通过竣工验收,签发合格证后才能交付使用,其次小区配套设施完成后,消费者才能顺利入住。  因此消费者在签订合同时,应注意以下事项:  ①在时间上明确到X年X月X日,而不应是一个大概时间。  ②应明确交付使用究竟以何种方式为准,是以开发企业通知消费者看房时间为准,还是以交钥匙时间为准,还是以入户通知书上注明的时间为准。实际上,通知看房,交付钥匙,开发企业单方面开出入户通知书,都不是真正意义上的房屋交付。但不管以何种方式交房,双方应明确约定入住条件。  ③应明确交付使用的是竣工并通过验收的商品房,不仅仅是开发企业单方面宣布竣工(仅建造完毕)尚未通过有关部门验收(可能会有质量问题)的商品房。  4、注意《房屋所有权证》办理时限不明  《商品房销售管理办法》第三十四条规定:开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。  《城市商品房预售管理办法》第十二条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。  因此,《房屋所有权证》是商品房唯一的合法权益证明,只有办了房屋所有权证;商品房屋才真正属于购房者,购房者才是真正意义上的商品房屋的合法权属人。因此,消费者在签订商品房销售合同时,一定要注明办理房屋所有权证的时间。  有些销售合同中虽然注明了办理房屋所有权证的时间,如果开发企业没有明确违约,而没履行不能按规定办理时的处罚条款,开发企业则以种种借口推迟办理房屋所有权证书,借口有关部门在准备下发新的合同文本,新版的房屋所有权证书等等,要消费者耐心等待,大大超过销售合同中所约定的时间,消费者权益受到侵害,而开发企业却不承担任何责任,把责任推给国家有关部门。  5、注意转嫁税费  根据我国的有关政策,买卖双方签订商品房销售合同后,应到房地产管理部门办理有关备案登记手续后,再办理房屋所有权证书,同时须交纳一些有关税费,例如印花税、买卖手续费、契税、房屋所有权登记费等。  按照有关规定,一些税费应由商品房买卖双方各按一定比例承担,但是一些开发商却在商品房销售合同中规定全部由购房者支付。比如买卖手续费,虽然各地标准有所不同,但一般都规定由买卖双方各按一定比例交纳手续费。但是,有一些商品房销售合同中却规定“与商品房销售有关的税费,比如印花税、买卖手续费等概由购房者承担”。这样无形中加大了购房者的负担,同时也违反了有关规定。  还有一些开发商在代理购房者交纳税费的过程中,自行硬性搭进一些收费,如办证手续费、附加费等,这类收费无法规依据,属于一种乱收费行为,理应抵制。  另外,一些本来由开发商交纳的税费,有时甚至计算到购房者名下,如房地产买卖中的固定资产投资方向调节税等。这些税费本该是卖方交纳的,也硬加到买方头上。  6、注意房屋保修约定不明  一些商品房销售合同中关于质量、设施的保修约定,仅笼统地注明房屋保修期,水电部分为6个月,土建部分为12个月,有些销售合同中也有可能约定得更清楚,比如“房屋如有漏水,墙面脱落,门窗松动等施工质量问题,本公司负责保修一年”。实际上,在正常使用条件下,建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算:①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;③供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。  7、警惕房屋产权使用年限缩水  一些房地产开发项目在广告上注明其使用年限是50年或70年,但在商品房销售合同中却不说明该项目土地使用权的具体年限,不注明时间从XX年X月X日到XX年X月X日止,等到商品房交付使用时,消费者才发现自己所购买的商品房的使用年限比开发商承诺的要少。  商品房销售合同中注明的使用年限与其土地使用证上注明的年限是一致的,但大部分的商品房不可能马上销售完毕,商品房销售广告作了4~5年,有的甚至已烂尾了十年又启动。在合同中仍然不扣除已过去的年限。致使一些消费者用同样的价格购买商品房,却比先买的少用了好几年。前面已经提到,商品房销售价格中包含了土地出让的价格,如果商品房的使用年限缩短,比如说由50年变成了45年,那么购房者仅仅拥有45年的土地使用权,在使用该商品房的45年后,购房者就得补交土地使用权出让金了。 [购房签约应注意的事项]相关文章: 1.购房知识:签约的六大注意事项 2.签约就业协议要特别注意的事项 3.购房签约防风险 4.签约违约,你应了解 5.签约要注意的问题 6.签约注意事项 7.签约时的注意事项 8.求职签约注意事项 9.就业签约注意事项 10.签约的注意事项
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